Les visages de la gentrification

Marie-Paule Thomas

Laboratoire de Sociologie Urbaine

Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne

I. Introduction

Depuis une cinquantaine d’années en Europe, de nombreux changements sont survenus tant en matière de développement territorial qu’évolution socio-démographique passant progressivement de la société industrielle à la société informationnelle : accroissement de la mobilité, développement des technologies de l’information et de la communication, transformation du rapport au travail, de la vie sociale et politique, évolution des structures familiales. Cette série de mutations socio-économiques engendre des rapports au territoire et à la ville renouvelé. Nous sommes rentrés dans l’ère de la société en réseaux (Beck, 2006). Selon Donzelot, l’évolution du phénomène urbain nous amène vers des formes de ville tripartites. Celui-ci parle d’une segmentation au sein d’une ville à trois vitesses entre gentrification, périurbanisation et relégation. L’émergence de la société en réseaux et son corollaire : la gentrification - revalorisation de l’environnement résidentiel couplé à un changement de population aspirant à vivre en cœur de ville - est l’un des principaux mouvements dans la restructuration urbaine contemporaine.

Depuis l’invention de ce terme par R. Glass (1963), les acceptions de ce terme se sont considérablement élargies, intégrant non seulement les changements sociaux, mais aussi les changements économiques issus de la montée en puissance des villes globales (Butler 2006). Le développement en réseau permet le déploiement de modes de vie urbain de plus en plus diversifiés : les gentrifieurs sont ainsi les acteurs qui servent la nouvelle économie mondiale et qui alimentent la métropolisation (Sassen 1996). Un groupe d’auteurs lie le regain d’attractivité des centres aux changements démographiques et culturels, notamment l’augmentation de la bi-activité. (Donzelot, 2004).

Nous proposons d’analyser la gentrification par l’analyse de la trajectoire sociale, urbaine et politique de six quartiers d’Ile de France ayant les mêmes caractéristiques de base : grande diversité socio-culturelle et ethnique, ancien tissu industriel et faubourien, politiquement orientés à gauche. Un point structurant de la recherche a été d’étudier les corrélations entre formes urbaines, usages/aspirations et actions publiques. L’objectif est de mettre en évidence une diversité des trajectoires de gentrification, ce que nous appelons « les visages de la gentrification ». La question est alors de mettre en lumière les facteurs qui contribuent à favoriser la gentrification ou au contraire à la freiner. Dans un premier temps, nous décrirons la trajectoire de deux quartiers pris dans des processus de gentrification contrastés. Afin de mieux comprendre le phénomène, nous décrirons dans un deuxième temps les mécanismes d’arbitrage et d’aspirations résidentielles des acteurs du processus : les gentrifieurs : attentes et raisons de leur installation ou de leur départ d’un quartier. Pour conclure, nous reviendrons sur le rôle et la place des politiques territoriales dans les phénomèmes de gentrification.

II. Méthodologie

Comme terrain d’analyse, nous avons retenu l’Ile-de-France. L’embourgeoisement de Paris se traduit par plusieurs tendances, soit la baisse constante du nombre d’habitants depuis les années 1950, l’augmentation du nombre de résidences secondaires durant la même période, la montée continue des prix de l’immobilier et le remplacement progressif des catégories sociales inférieures par des couches plus aisées.

Pour analyser la pluralité du phénomène de gentrification, nous avons donc retenu un dispositif comparatif entre six quartiers de l’est parisien et de première couronne tous desservis par les transports en commun. Tous ont vus les prix de l’immobilier fortement augmenter ces dernières années. Les six quartiers retenus sont La Réunion (20ème), Ménilmontant (20ème) et la Goutte d’Or (18ème) à Paris, les centres-villes de Montreuil, Bagnolet et Saint-Denis en première couronne nord-est. Chacun de ces secteurs a fait l’objet de deux types d’investigations :

• Une enquête quantitative pratiques-représentations-aspirations réalisée au printemps 2003 auprès de 500 habitants représentatifs de la population résidente du secteur, retenus selon le sexe, la catégorie d’âge et la catégorie socioprofessionnelle.
• Une analyse monographique socio-historique des six secteurs étudiés pour la période 1980-2005 basée sur les documents d’urbanisme, la littérature scientifique et des entretiens avec des acteurs publics et associatifs.

Afin de mieux cerner le phénomène de gentrification, il convient de comprendre les aspirations résidentielles et les modes de vie des gentrifiers pour identifier les raisons qui les poussent à s’installer ou non dans un quartier. Nous employons une méthodologie d’analyse issue d’une recherche en cours (PNR54).

Tous les jeux d’arbitrage de localisation résidentielle ne relèvent pas uniquement de comparaisons en terme de prix et de taille de logements. Dans nos hypothèses d’autres facteurs relatifs aux attributs des lieux tels que la qualité fonctionnelle, morphologique de l’environnement construit, la qualité sociale seront susceptibles d’influencer une localisation et un mode et de vie.

Pour rendre compte de la dynamique des processus de gentrification, il est nécessaire de restituer toute la dynamique du rapport entre mode de vie et qualités de l’environnement construit. Pour cela, il faut considérer les différentes manières par lesquelles les personnes se rapportent au monde et plus spécifiquement aux environnements urbains. Nous pouvons ainsi considérer en même temps un rapport calculateur au monde qui s’appuye sur des éléments objectivés tels que des prix, des qualités fonctionnelles et morphologiques et nourrit des stratégies ; un rapport socio-cognitif informé par des représentations diverses (réputation, aspirations) et nourrissant des aspirations ; un rapport sensible qui fait place à des troubles et des gênes diverses et nourrit des attirances et des répulsions. (Pattaroni, 2007). La perception sensible se comprend par tout ce qui relève de l’expérience sensorielle. Cette perception est fortement liée aux systèmes de goûts et de valeurs des personnes et alimente par conséquent des attractions et des aversions pour les différentes qualités décrites ci-dessus.

III. Les trajectoires de deux quartiers

Cet essai ne nous permet pas de présenter les résultats complets de notre étude. Nous mettons néanmoins en exergue que le phénomène de gentrification s’est développé très rapidement dans certains quartiers (Montreuil, Bagnolet, Ménilmontant et La Réunion) et a été contrarié dans d’autres quartiers comme Saint Denis et la Goutte d’Or.

Pour comprendre plus en détails, nous reviendrons sur la trajectoire de deux quartiers qui nous semblent significatifs pour illustrer notre propos :

Saint-Denis est plus pauvre (67% d’employés et d’ouvriers, taux de chômage de 20%) que les deux autres villes de Seine-Saint-Denis mais c’est aussi la plus active en matière d’aménagement : plus de 40 projets sont en cours dans le centre-ville dont la rénovation du cœur de ville pour la seconde fois, le réaménagement de la gare et de ses alentours, la création de deux lignes de tramway supplémentaires. Toutes les constructions et son dynamisme ont valu à la ville l’arrivée de 8000 habitants nouveaux d’après les premières estimations du recensement 2004. Cependant, malgré les nouveaux aménagements, les témoignages convergent : depuis quelques années, les actes de violence et de vols ont augmenté. Dans tous les entretiens réalisés auprès des services municipaux et des habitants, on note dans les discours un malaise liés à des problèmes de propreté, de gestion urbaine de proximité, de sécurité et de tranquillité publique. Malgré la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années, la ville peine à accueillir des nouveaux habitants de catégories supérieures pour une longue durée. Les gens viennent, font une plus-value financière et revendent rapidement. Même des habitants installés de longues dates à Saint-Denis émettent le souhait de partir pour des questions liées à la présence de populations défavorisées et d’ambiance du quartier jugée mauvaise.

Montreuil se caractérise par un passé industriel actif. La présence de nombreuses surfaces industrielles désaffectées a contribué à l’établissement de milieux artistiques très dynamiques constituant les prémices d’une gentrification marquée par une augmentation très forte des prix de l’immobilier dès le début des années 2000. 600 plasticiens sont répertoriés par la municipalité mais on estime à 1000 leurs nombres réels. La ville compte également 1300 intermittents du spectacle et un milieu actif dans le domaine du cinéma.

De grandes opérations d’aménagement urbain et de développement économique ont été développées dès les années 1980 sous l’impulsion du maire J-Pierre Brard qui ne ménage pas par ailleurs de nombreuses actions dans le domaine de l’éducation et de la petite enfance, de la culture et de la tranquillité publique avec l’instauration d’une police municipale. En apparence, les tendances mises en relief à Montreuil semblent proches des caractéristiques de Saint-Denis. Cependant la vie culturelle et l’atmoshère « village » de la commune procurent une ambiance appréciée ; les raisons invoquées pour quitter le quartier sont radicalement différentes de celles qui sont données par les habitants de Saint-Denis.

L’enquête quantitative met en avant qu’à Montreuil un fort pourcentage de cadres supérieurs et d’indépendants est arrivé récemment dans le quartier ce qui confirme le processus de gentrification en cours tandis qu’à St-Denis, une plus grande mixité sociale est perceptible chez les nouveaux arrivants, on ne constate pas d’embourgeoisement. Concernant les personnes qui estiment qu’elles seront toujours là dans cinq ans, à Montreuil, les cadres ont une forte propension à la mobilité résidentielle tandis qu’ à Saint-Denis, celle-ci est forte dans toutes les catégories. Les motifs invoqués par les intéressés pour expliquer leur départ probable durant les cinq prochaines années sont différents : à Saint-Denis c’est essentiellement la forte mixité sociale et les gènes qu’elle occasionne qui incite à la mobilité résidentielle ; à Montreuil, le désir d’être propriétaire ailleurs, d’une maison individuelle en particulier, est le motif principal de déménagement probable.

IV. Les aspirations résidentielles des gentrifiers

Afin de comprendre pourquoi le processus de gentrification s’est développé à Montreuil et pas à Saint-Denis, nous choississons d’appliquer notre grille de lecture annoncée dans la méthodologie. De par l’analyse issue de nos terrains, nous voyons que les gentrifiers privilégient certaines qualités morphologiques, fonctionnelles et sociales de leur environnement constituantes de leurs aspirations résidentielles et logiques d’arbitrage.

En terme de qualité morphologique urbaine et architecturale, les gentrifiers privilégieront un certain type de bâti : surfaces plus grandes, logements atypiques et originaux tels que les lofts réaménagés dans d’anciennes usines, les maisons de ville, le bâti ancien ou les logements avec du cachet. La proximité d’espaces verts, d’espaces publics de qualité, d’espaces piétonniers permettant la flânerie et la rencontre est également plébiscitée. La présence d’entrepôts et de locaux artisanaux apparaît ainsi centrale dans l’installation d’artistes et dans les processus de gentrification qui lui font suite. Le tissu industriel de Montreuil était composé de petites industries de cuir, peau et bois dans le prolongement du faubourg Saint Antoine, taille idéale pour une transformation en ateliers ou en lofts. Par ailleurs, ce tissu est assez homogène alternant immeubles faubouriens, petits ateliers, maisons de ville et petits ensembles de logements sociaux. A Saint-Denis les industries étaient de taille plus massive moins facilement réappropriables et le tissu du centre-ville est essentiellement composé d’immeubles faubouriens et du noyau récent de la ZAC Basilique construite dans les années 1980.

Cela rejoint directement la notion de qualité sociale (niveau de mixité sociale : interculturelle, intergénérationnelle, interprofessionnelle et initiatives citoyennes tels que des réseaux associatifs). Même si dans le discours des gentrifiers, la notion de mixité sociale est souvent mise en avant, elle n’en reste pas pour autant contradictoire. A Saint-Denis, le sentiment d’insécurité, le manque de propreté et la forte présence de population étrangère est un frein à l’installation durable dans la commune. La présence étrangère dégrade l’environnement habité (…) La manifestation du trouble oscille entre l’aversion, qui traduit une violente répulsion (…) et la phobie qui inversement, dessine un territoire impénétrable et forcément inhabitable. » (Breviglieri, Trom, 2003). Les « gentrifiers » accordent une place particulière à leur environnement urbain (urbanisme, sécurité, espaces verts) ce qui les poussent souvent à se constituer en association pour le faire évoluer. Plus largement, nous pourrions rapprocher cela de la théorie de la tyrannie des petites décisions, développée par Thomas Shelling dans les années 1970, la gentrification se propage sous l’aspect de colonisation de différents espaces : immeuble, rue, quartier. Le tissu urbain favorise l’installation de nouvelles populations ou l’ancrage de population plus pauvres dans les logements insalubres ou non rénovés. Les nouveaux habitants se reconnaissent dans leurs voisins créant des «niches ». A St-Denis un grand nombre d’immeubles insalubres persistent, ainsi que des hôtels meublés. Les nouveaux habitants ont alors peu de chances de se trouver dans une situation de proximité avec des voisins semblables et n’ont pas vraiment la possibilité de s’approprier un quartier. De manière caricaturale, cela ne dérangera pas de vivre à côté de logements insalubres si l’on ne se trouve pas trop loin d’un voisin comme soi.

La question de l’évitement scolaire entre également dans ce champ et est directement reliée à la composition sociale du quartier. La réputation scolaire des quartiers est un obstacle important à la résidence. Dans un contexte national élitiste où l’école est souvent garante de la future position sociale, l’éducation est souvent un facteur déterminant de localisation résidentielle. Les établissements de Saint-Denis gardent une mauvaise réputation tandis que l’image des écoles de Montreuil ont évolué positivement.

Par ailleurs, et pour faire le lien entre morphologie urbaine et appropriation sociale, les gentrifiers seront particulièrement attentifs aux réseaux de voisinage de proximité, d’amis permettant l’appropriation de l’espace comme un village. La notion de convivialité, l’ambiance village, le pittoresque sont souvent des valeurs recherchées. A Montreuil ce besoin de convivialité est très visible que ce soit dans la mise en place de jardins partagés, dans l’organisation de « troc vert », de brocantes, de repas de quartier. Les nouveaux cafés à ambiance « intime » prolifèrent. Aménagés avec des couleurs chatoyantes, des mosaïques, des souvenirs de l’époque ancienne, ils portent des noms tels que « la table à Jaja », ou « le Bar du marché ». Selon Rémy l’attraction pour ces quartiers tient au fait qu’ils sont chargés d’histoire et de naturalité. Toute l’histoire des luttes et de l’époque ouvrière se retrouve à chaque coin de rue ou dans le décor des murs d’un café. Cette convivialité est aussi associée au retour à la nature en ville. Le phénomène « jardinage » ou «bio» est très fort chez les gentrifiers. Tandis que les populations étrangères peuvent connoter négativement un espace, les milieux culturels et artistiques sont souvent les inducteurs d‘une valorisation de l’espace. La réputation du quartier, l’image valorisée, « à la mode » joue un rôle important dans les processus de gentrification. « Dans les quatre plus grandes villes américaines, la présence d’artistes dans les recensements a été un des plus forts prédicteurs statistiques d’une gentrification à venir ». (Ley 1996).

Montreuil, surnommée le « Beverly Hills du cinéma » a un nombre important de professions libérales et artistiques tandis que Saint-Denis peine à les attirer en masse.

Finalement en terme de qualité fonctionnelle (équipements et services), la proposition d’offres de loisirs pour soi et pour les enfants, le dynamisme culturel de la municipalité peuvent être des éléments valorisés par les gentrifiers, de même que l’offre d’aménités telles que des bars et restaurants. La desserte en transports publics et l’accessibilité routière constituent également des éléments d’attractivité du quartier tout comme la présence de commerces de proximité diversifiés et d’un marché. Malgré le dynamisme culturel des deux municipalités, nous observons une présence plus marquée de bars et restaurants à Montreuil. Saint-Denis concentre essentiellement des commerces et bars ethniques.

Finalement, même si nous avons des points communs entre gentrifiers, nous observons une différenciation au sein même des acteurs de la gentrification qui peuvent se départager selon différents profils. Cette différenciation au sein des acteurs de la gentrification les départagent en fonction de la combinaison des différentes qualités décrites par ailleurs et de leur rapport sensible à l’environnement. Ainsi certains « pionniers » privilégieront la convivialité et de l’ambiance de village, les grandes surfaces aménageables suivant leur créativité et à moindre coût des quartiers passablement dégradés tandis que les seconds : les bourgeois bohèmes seront des gentrifieurs à la recherche d’un environnement déjà stabilisé et pacifié. Les quartiers trop dégradés ne se présentent pas comme des lieux qu’ils peuvent prendre en compte dans leurs arbitrages. Ils ont donc besoin d’un processus antérieur de requalification de l’environnement urbain. Ces personnes sont attirées plutôt par l’existence de biens immobiliers plus conventionnels, les commerces spécialisés et les lieux « branchés ». Une troisième catégorie : les petits bourgeois ascendants subissent la montée générale des prix à Paris et en première couronne. Pris dans une logique d’accession à la propriété, ils vont coloniser des quartiers qui ont acquis une bonne réputation et disposent d’un marché immobilier privé dynamique. Il cherche tant un bien immobilier de standing que la poursuite d’un mode de vie fonctionnel (accessibilité autos, aménités, sécurité). Les autres qualités tels la mixité, l’animation – voire encore la convivialité – ne semblent pas être des motifs valorisés.

Les résultats présentés ci-dessus, nous permettent de mieux comprendre les raisons du développement du processus de gentrification à Montreuil qui offre désormais un environnement suffisamment pacifié pour de nombreux gentrifiers contribuant pour le coup à l’éviction progressive des catégories populaires du bâti privé. Il faut néanmoins noter que la municipalité tente tant bien que mal de compenser par son action en terme de logements sociaux. Pendant ce temps, Saint Denis réussit seulement à attirer quelques pionniers dans les rares entrepôts industriels réaménageables : la commune semble même être en voie de paupérisation.

V. Gentrification et politiques urbaines

Nous avons encore peu évoqué le lien entre gentrification et politiques urbaines. Pour Neil Smith, alors qu’il y a trente ans, ce n’était qu’un processus marginal initié par quelques acteurs privés, aujourd’hui la gentrification est devenue un véritable outil des politiques urbaines mettant en jeu des financements publics et privés. Sa nature peut être soit spontanée comme cela a été grandement le cas à Montreuil soit programmée par les acteurs publics eux-mêmes comme à Saint Denis. Il parle de « gentrification comme stratégie urbaine globale ». Au delà de la simple réhabilitation de bâtiments, cette gentrification concerne l’implantation de grands équipements culturels ou économiques, la naissance de nouveaux quartiers sur d’anciennes friches industrielles ou encore de « Waterfront ». Dans la littérature récente, on parle de « New built gentrification ».

Conscients des mécanismes d’aspirations et de structures de goûts et de valeurs des gentrifiers, les promoteurs privés et les institutions publiques tentent de recréer ce « lifestyle » et cet environnement pittoresque et villageois tant plébiscitée par la population cible des gentrifiers. La rue piétonne, les pavés, les candélabres à la parisienne sont valorisés, des lofts et logements spacieux et les logements à cours « rappelant la mémoire ouvrière et industrielle » sont mis sur le marché. Des nouvelles zones de divertissement commercial telle Bercy village émergent ou plus discrets des cafés plus confinés à ambiance ethnique, intime et populaire.

Cependant, les trajectoires mettent en évidence que le lien entre qualité de l’offre de transports publics, aménagement urbain et processus de gentrification sociale ne sont pas systématiques. Les résultats montrent que quatre éléments paraissent centraux dans les processus de gentrification : l’accessibilité (transports en commun ou voiture) et les offres de service, les morphologies urbaines et architecturales, la composition sociale du quartier (mixité sociale, réputation des écoles, présence de milieux culturels) et en dernier lieu les politiques locales (stratégies urbaines, politiques sectorielles dans le domaine scolaire, culturelle et de la tranquillité publique). Chaque élément répond aux exigences et aspirations de nos différents types de gentrifiers.

L’histoire des quartiers a ainsi un poids conséquent dans les trajectoires :

La morphologie urbaine : La présence d’entrepôts et de locaux artisanaux adéquats apparaît centrale dans l’installation d’artistes et dans les processus de gentrification spontanée qui lui font suite.

La composition sociale : la présence de populations pauvres et immigrées fortement ancrées dans le quartier est un facteur décisif dans la trajectoire de résistance à la gentrification.

Dans un quartier comme Montreuil suivant une trajectoire de gentrification spontanée classique, les politiques de réaménagement et autres politiques sectorielles dans le domaine de la culture, de l’éducation, de la tranquillité publique et du développement économique accompagnent progressivement le processus de gentrification. Ces actions territoriales vont avoir pour conséquence d’amplifier l’attrait du quartier pour les catégories socioprofessionnelles élevées, et par la même occasion faire augmenter les prix du foncier.

Dans les quartiers suivant une trajectoire de gentrification contrariée comme Saint-Denis, ces mêmes mesures d’aménagement urbain sont utilisées de façon proactive par les pouvoirs publics pour tenter d’agir sur la composition sociale des quartiers. Le relookage de la ville et le marketing urbain qui lui sont associés vont dès lors inciter des ménages à venir s’installer dans la commune, car elle leur semble « pacifiée ». Ce type d’aménagement est aussi considéré comme signe d’une probable gentrification, ce qui peut inciter des opérations spéculatives. Cependant comme nous l’avons vu plus haut, dans ces quartiers, l’expérience de la vie quotidienne a souvent raison de ces installations. Au contraire une valorisation des espaces publics peuvent amplifier des problèmes de dysfonctionnements de gestion de l’espace. La piétonisation d’une rue, rendant la rue desserte et non passante, accroît le sentiment d’insécurité le soir. Par ailleurs, la municipalité de St-Denis a concentré tous ses efforts sur les politiques urbaines en négligeant les autres politiques sectorielles essentielles (tranquillité publique, propreté, culture, éducation).

Ainsi deux quartiers pourront avoir les mêmes potentiels de départ pour la gentrification : logements à réhabiliter bon marché, mémoire industrielle, population métissée mais le processus ne prendra pas forcément de la même manière.

La combinaison de ces quatre éléments permettent de constituer des trajectoires différenciées. L’analyse contextuelle du phénomène montrent que l’action publique territorialisée joue un rôle important dans les trajectoires des quartiers notamment dans le domaine de l’aménagement urbain et qu’elle ne doit pas être dissociée de la compréhension des mécanismes d’arbitrages résidentiels. Tout l’enjeu de nos travaux futurs, notamment dans le cadre du doctorat sera de comprendre les interrelations entre systèmes de valeurs, aspirations résidentielles, rapport à l’environnement urbain et spatialisation territoriale ; la gentrification ne constituant qu’une facette du mouvement plus large de mobilité résidentielle. Le phénomène de gentrification est particulièrement intéressant car il représente les aspirations résidentielles des élites que ce soit en terme de capital économique, culturel ou social. On peut supposer que ce modèle constituera le modèle d’ascension sociale des prochaines décennies comme l’a été le rêve pavillonaire.

Par ailleurs, de part l’augmentation généralisée des prix de l’immobilier dans toutes les capitales européennes et le regain d’attraction pour le centre-ville des catégories supérieures, la gentrification participe au renforcement constant des fragmentations socio-spatiales de nos territoires d’où la nécessité de repenser sans cesse les échelles de décision.

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